Comprar una vivienda de obra nueva es, para muchos, la decisión económica más importante de su vida. Sin embargo, la transparencia en la información que ofrecen muchas promotoras a menudo deja mucho que desear. Así lo denuncia el arquitecto Edu Saz en uno de sus vídeos más vistos en YouTube, «Así te engañan con los pisos de obra nueva», en el que expone las prácticas más comunes con las que, según él, se maquilla o directamente se omite información clave durante la compra.
Planos que engañan y metros inflados
“Una de las prácticas más comunes es la utilización de planos de comercialización en lugar de planos reales de obra”, advierte Saz. Estos planos, diseñados con fines publicitarios, muestran muebles a escala menor para hacer que las estancias parezcan más amplias de lo que realmente son. «Es imprescindible exigir planos acotados con medidas reales», insiste el arquitecto. «Solo así sabrás si, por ejemplo, ese salón tan bonito en el plano realmente cabe un sofá y una mesa de comedor sin estorbar la circulación».
Otra trampa habitual se encuentra en los metros cuadrados anunciados. “Los anuncios suelen destacar los metros construidos con zonas comunes, lo que infla artificialmente la superficie útil de la vivienda”, señala. Una diferencia que puede ser decisiva: “Comparar una vivienda nueva de 45 m² útiles con una de segunda mano de 60 m² puede llevar a engaño si solo se miran los números que incluyen zonas comunes”.
La cocina que no ves (ni ventila)
La tendencia de unificar salón, comedor y cocina en un único espacio es otro punto crítico. “Puede parecer moderno, pero muchas veces es una solución estética que esconde defectos”, explica Saz. «Hay cocinas que no tienen ventilación directa ni ventana propia, algo que pasaría desapercibido si no se analiza bien el plano real». Para el arquitecto, esta moda responde más a una necesidad de ajustar los mínimos de superficie exigidos por normativa que a un criterio funcional o de confort. El experto pone como ejemplo la capital madrileña: “Desde 2023 una cocina debe tener al menos 7 m², un salón 14 m² y un dormitorio doble 12 m². Sin embargo, la mayoría de pisos apenas superan esos mínimos.
Promesas vagas en la memoria de calidades
El documento legalmente obligatorio que debería proteger al comprador, la memoria de calidades, es otro foco de crítica. “Apenas detalla el tipo y calidad real de los materiales. Se mencionan suelos laminados o ventanas con persianas, pero sin especificar marcas, características técnicas ni durabilidad”, denuncia. Esta falta de precisión permite que las promotoras cambien materiales a última hora sin incumplir técnicamente lo pactado, pero reduciendo la calidad esperada. Así, es habitual encontrar menciones genéricas cómo «cuarzo o similar» en un elemento tan importante como la encimera de la cocina, que supone hasta un 30% del coste de una cocina.
Personalización limitada y servicios que no llegan
La supuesta personalización que se ofrece como ventaja competitiva es, según Saz, “una ilusión más”. “Lo normal es que se pueda elegir entre dos tipos de tarima o azulejo. Si se quiere modificar la distribución, hay que comprar cuando apenas han empezado a construir, y aun así el margen de maniobra es muy limitado”.
Además, alerta sobre la ubicación de muchas promociones en zonas de expansión urbanística aún por consolidar. “Se promete transporte público, colegios, centros de salud y parques, pero todo eso tarda años en llegar, si llega”, explica. “Al principio, los vecinos viven rodeados de solares vacíos y con servicios muy precarios”.
«No todo lo que reluce en los renders promocionales se ajusta a la realidad»
Con un lenguaje claro y directo, Edu Saz lanza un mensaje contundente: “Comprar obra nueva puede ser una buena opción, pero exige información, precaución y espíritu crítico. No todo lo que reluce en los renders promocionales se ajusta a la realidad, y los compradores deben saber leer entre líneas para no acabar pagando más por menos”.
El vídeo, que acumula miles de visualizaciones, ha encendido el debate sobre la transparencia en el sector inmobiliario. Y pone sobre la mesa una necesidad urgente: que los compradores estén mejor informados y que las promotoras empiecen a llamar a las cosas por su nombre.
